Самарцы предпочитают управляющие компании

"Люди должны знать за что платят"

- С января текущего года в соответствии с жилищным кодексом РФ все собственники жилых помещений должны были выбрать форму управления собственности. Какую форму управления предпочли самарцы?

Сергей ГАВРИШ, заместитель руководителя Департамента городского хозяйства и экологии города Самары, руководитель управления содержания и эксплуатации жилищного фонда администрации городского округа Самара:

- На сегодняшний день у нас существует три формы управления многоквартирными домами: через управляющую компанию, через ТСЖ или непосредственное управление многоквартирными домами. На сегодняшний день в распределении по формам управления превалируют формы управляющих организаций. Форму Товариществ собственников выбрали жители 1000 домов, (из 10 тысяч домов муниципальных зданий). Непосредственное управление сегодня существует только в трех домах - там было проведено общее собрание с участием муниципалитета, и сейчас заключаются прямые договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг - на отопление, горячую воду, холодную воду и теплоснабжение. Этот способ предполагает заключение прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг, без посредников в лице ТСЖ или управляющей организации. В этом случае собственники жилья напрямую работают с потребителем услуг. Если есть посредник, то мы с вами вправе предъявить претензию только ТСЖ или управляющей организации, а они, в свою очередь, поставщику. При этом последние неохотно идут на заключение прямых договоров с гражданами - им удобнее работать с одним юридическим лицом.

- Сегодня можно как-то оценить их деятельность?

- На мой взгляд, об этом говорить рано. И управляющие компании, и ТСЖ сейчас должны менять саму систему управления, чтобы работать с новыми целями, идеями, и планами развития. При этом люди должны знать, за что они платят деньги. Собственники должны не просто выбрать управляющую компанию, а участвовать в ее деятельности так, чтобы она выполняла их поручения. Сейчас, в большинстве случаев это не так.

Александр ХОЛИН, заместитель генерального директора ООО "Приволжское производственное жилищно-ремонтное предприятие":

- Действительно, опыт работы пока небольшой и у управляющих компаний, поэтому говорить о каких-то достижениях пока рано. Финансовый план каждого дома будет отдельно, и он будет обсуждаться жителями. Очень часто мы не можем выполнять какие-то виды работ из-за задолженностей жильцов. В этой ситуации управляющая компания должна иметь определенный резерв денежных средств и несмотря ни на что решать проблемы людей. Управляющие компании могут создавать дополнительные фонды, зарабатывая где-то на других участках. Мы заключаем с собственниками договоры на год или три с правом пролонгации. Перспективы работы у управляющей компании, конечно, обнадеживают. У нас серьезная материальная база, хорошая техника. Прошлая зима показала, что мы можем справиться с достаточно сложными ситуациями своими силами.

Главный контролер - собственник

- Кто сегодня осуществляет контроль за деятельностью управляющих компаний?

Сергей ГАВРИШ:

- Есть ряд государственных организаций, наделенных полномочиями контроля. Это государственная жилищная инспекция по Самарской области, которая следит за сохранностью жилищного фонда; это Роспотребнадзор, отвечающий за вопросы санитарно-эпидемиологического состояния, Ростехнадзор, отвечающий за состояние инженерно-технических коммуникаций. Но самый главный контроль, конечно, должен осуществлять потребитель.

- Кто в сложившейся ситуации будет контролировать рост тарифов на коммунальные услуги?

Сергей ГАВРИШ:

- Установлены предельные индексы, которые регулируют размер квартплаты. Но они не действуют, если жилой фонд находится в ведении управляющей компании или ТСЖ. Собственники, исходя из предложений управляющей компании, сами определяют, сколько они должны платить за квадратный метр жилья. В целом, с учетом цен на газ, свет, коммунальные услуги, рост на совокупную стоимость коммунальных услуг не должен составить более 30%.

Евгений ЕРМОЛАЕВ, директор учебно-методического центра жилищно-коммунального комплекса СГАСУ:

- Цель управляющей организации - извлечение прибыли. Поэтому и возрастают платежи собственников жилья. Главное здесь - полная прозрачность. Никакой коммерческой тайны в бухгалтерском балансе быть не должно. Любая информация собственникам жилья должна быть доступна. С этой целью и заключается договор от года до пяти с правом пролонгации. Если управляющая компания не выполняет своих обязательств, то собственники имеют право переизбрать ее, правда, не ранее чем через год. С домами-новостройками ситуация иная - от сдачи объекта в эксплуатацию до государственной регистрации порой проходит до трех лет. В этой ситуации жильцы не имеют права выбирать форму управления своей будущей собственностью. В связи с этим нередко возникает произвол - платежи в два-три раза могут превышать средние по городу. Поэтому за месяц до сдачи объекта органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс на право управления многоквартирным домом и выбрать форму управления, согласно установленным критериям - безопасным и благоприятным условиям проживания людей. После государственной регистрации можно переизбрать управляющую компанию. Что касается старого жилищного фонда, где плотность застройки была значительно ниже, чем у нас сейчас, где 50 лет не менялись инженерные сети, то там стоит отдавать предпочтение такой организации, которая все затраты возьмет на себя, а в последствие жильцы будут возмещать их в виде платежей.

Людмила ГРИШИНА, директор ГОУ НПО "Учебно-курсовой комбинат промышленности, энергетики и технологий":

- Основная проблема в том, что в ЖКХ сегодня работают люди, далекие от этой сферы. Поэтому возникает масса проблем. Часто в квитанциях управляющих компаний есть графа «за услуги», без расшифровки, что это за услуги. Этих людей нужно обучать, причем основную роль уделять правовому аспекту. К примеру, почему люди, которые живут на первом этаже, должны платить за лифт, в то время как они им не пользуются? Должны быть методички, утвержденные на законодательном уровне, единые для всех ТСЖ и управляющих компаний. Управляющие компании должны точно знать, кому они подотчетны.

"Беда, коль пироги начнет тачать пирожник"

- В последнее время много говорится о проблеме кадров. Управляющие компании сталкиваются с дефицитом специалистов?

Алексей БАЛАБАШИН, генеральный директор ЗАО "Самаралифт":

- Да, конечно, чувствуется нехватка кадров - мы ощущаем это и как управляющая компания, и как лифтовая организация. Проблема в том, что у нас работают в основном люди пенсионного возраста, а молодежь привлечь в нашу сферу довольно сложно. С этого года мы сами обучаем своих сотрудников, очень помогает в этом Самарский областной учебно-курсовой комбинат. Всем будущим работникам выплачиваются ученические, и это дает определенные результаты. Сложность еще в том, что парк лифтов меняется, поэтому обслуживать их становиться все сложнее - механик сегодня должен обладать навыками программирования, поскольку на современных лифтовых установках есть соответствующее программное обеспечение.

Людмила ГРИШИНА, директор ГОУ НПО "Учебно-курсовой комбинат промышленности, энергетики и технологий":

- В нашем учебно-курсовом комбинате мы готовим электриков, газовиков, операторов котельных, лифтеров, лифтовых операторов, водопроводчиков, сантехников, водителей трамваев и троллейбусов, даем основы санитарных знаний дворникам и мусоропроводчикам. Причем уровень подготовки наших кадров постоянно растет. Увеличивается количество материальных пособий, закуплено очень много видеофильмов, мультфильмов, где все технологические процессы показываются в динамике. Пополнение материально-технической базы значительно облегчает работу преподавателей и делает образовательный процесс более эффективным. Сейчас мы расширили компьютерный класс, усовершенствовали программное обеспечение. У нас есть люди, которые учатся за свой счет, и те, которых направляет центр занятости. К сожалению, мы во многом зависим от экономической ситуации в стране. Мы обучили людей, отправили их на рабочие места. Зарплата у людей, к сожалению, низкая. Обещают 12 тысяч, на самом деле платят 7-8, на испытательном сроке вообще 5 тысяч. Причем такая ситуация складывается не только в коммерческих организациях, но и в государственных. А ведь наши выпускники в основном обслуживают опасные производственные объекты - это котлы, краны, сосуды, газ, вышки. Поэтому обучение должно быть тщательным не только теоретическим, но и давать определенные навыки в работе. Поэтому с каждым нашим учеником мы проделываем огромную работу. В этой ситуации речь идет не только о подготовке кадров, но и о необходимости этих кадров на производстве, об умении их там удерживать. А мы как обучали, так и будем обучать, причем в значительной степени совершенствуя материально-техническую базу, потому что так и ученикам, и преподавателям работать легче, и образовательный процесс протекает более эффективно.

Александр ГИЛЕВ, проректор по учебной работе Самарского государственного архитектурно-строительного университета:

- Конечно, кадровая потребность есть практически во всех организациях, и каждая из них решает эту проблему по-своему. Чаще всего, это, как уже было сказано, создание собственных учебных комбинатов. Но опыт показывает, что такая форма обучения далеко неэффективна даже на уровне начального и среднего профессионального обучения. Целесообразнее к этой деятельности привлекать профессионалов. Это беда не только сферы ЖКХ, но и большого круга предприятий. Проблема становится особенно острой, когда необходимо обучить или подготовить специалистов высшего профессионального уровня. На базе Самарского государственного архитектурно-строительного университета для решения этой проблемы, создан учебно-методический центр. В нем проходят обучение и повышают свою квалификацию работники жилищно-коммунального комплекса. Это продиктовано требованием времени. Ранее система образования готовила специалистов достаточно узкого профиля, но и в этом перечне не было специалиста, который мог бы работать в управляющей компании или ТСЖ, занимаясь обслуживанием и управлением жилищно-коммунального комплекса. Здесь должны быть объединены сразу три больших направления - инженерное (сети и коммуникации), экономическое и правовое, которое регламентирует взаимоотношения между всеми участниками жилищно-коммунального комплекса(жилищная инспекция, управляющая компания и, естественно, потребитель). Таких специалистов в вузах сегодня никто не готовит. Для этого мы и создали в нашем университете учебно-методический центр жилищно-коммунального комплекса.

Евгений ЕРМОЛАЕВ:

- Администрацией городского округа Самара был объявлен конкурс среди учебных заведений, которые будут готовить специалистов в области ЖКХ. Самарский государственный архитектурно-строительный университет выиграл конкурс, была составлена программа обучения. Сейчас готовится первый выпуск, около 180 человек. В центре внимания - различные проблемы по управлению многоквартирными домами. Среди обучающихся в основном председатели ТСЖ, главные бухгалтеры, представители управляющих компаний. По результатам обучения они получат дипломы государственного образца. Сейчас, в соответствии с постановлением правительства, для того, чтобы заниматься управлением жилищным фондом, необходимо иметь сертификат. Обучение в нашем центре дает им право на получение такого сертификата. Сейчас в сфере ЖКХ действительно работает достаточно много людей, имеющих достаточно далекое от коммунального хозяйства образование: инженеры, педагоги, медики. Поэтому подготовка продиктована требованием времени и мы предполагаем продолжить эту работу в будущем. Сейчас мы совершенствуем образовательную программу - пока она составляет 110 учебных часов, а планируется 550, что будет соответствовать полноценному второму высшему образованию с выдачей диплома государственного образца.

Александ ГИЛЕВ:

- Эта программа разработана ведущими преподавателями университета. Надо сказать, что она достаточно гибкая - для каждого конкретного набора мы можем менять соотношения между инженерными, экономическими и правовыми составляющими программы.

- Что можно сказать о преподавательском составе?

Александр ГИЛЕВ:

- В нашем центре преподаватели, сотрудники СГАСУ и привлеченные специалисты. Преподавательский корпус достаточно квалифицированный. Более 60% педагогов - это кандидаты и доктора технических и экономических наук. Это люди, которые работают в области экономики и в сфере реального производства.

Людмила ГРИШИНА:

- Сейчас к нам приходят все более молодые педагоги - они очень стараются, поэтому работают на очень высоком уровне. Хотя работа у нас не простая - связанная и с выездами в район, где условия, конечно, тяжелые. Но основная проблема в другом: мы боимся, что подготовим людей, а работы для них не будет. Большинство наших учеников мы стараемся трудоустроить, во многом нам помогает самарский центр занятости. Надо сказать, что без работы сегодня остаются те, кто не хочет работать. К нашему сожалению, такие люди есть.

"Не бойтесь пользоваться лифтом"

- В каком состоянии сегодня находится лифтовое хозяйство Самары?

Алексей БАЛАБАШИН:

- За последние 2 года ситуация с лифтовым хозяйством улучшилась, потому что город выделяет значительные средства на замену, реконструкцию и капитальный ремонт лифтов. Объем этих работ заметно увеличился по сравнению с прошлыми годами. Это, несомненно, положительный момент для нас, как обслуживающей организации, поскольку новое оборудование легче обслуживать. В Самаре около 40% лифтов - более 25 лет, поскольку застройка высотными домами пришлась как раз на 80-е годы. По этому поводу паниковать не надо - если лифт отработал 25 лет, это еще не значит, что он находится в аварийном состоянии. Для подтверждения того, что они находятся в рабочем состоянии, нашими инженерными центрами проводится диагностика. После 25 лет службы эта процедура проводится раз в три года, после 37 лет службы - ежегодно. Это необходимо для того, чтобы жильцы дома были уверены в собственной безопасности и не боялись пользоваться лифтом. С недавнего времени ЗАО «Самаралифт» запустило собственное производство части лифтового оборудования, в частности облицовки купе-кабины и створок дверей шахт. По себестоимости оно значительно ниже своих аналогов. В результате мы значительно снизили стоимость проведения капитального ремонта. В итоге нам удалось привести в порядок значительно больше лифтов, чем было запланировано изначально. В свое время большие проблемы у нас были связаны с цветным металлом - кабель в старой лифтовой системе связи был очень привлекателен для расхитителей, поскольку в нем в большом количестве содержалась медь. Сейчас ситуация изменилась. С прошлого года мы сами стали инвестировать средства для замены старой системы связи на новую. В прошлом году на эти цели было выделено около 2 миллионов, в этом 4 миллиона. Новая система соответствует необходимым требованиям. Она отслеживает работу лифта в режиме реального времени, позволяя автоматически определять неисправности. В результате сокращается срок исправления неполадок, потому что механик уже точно знает, что случилось. Эта система связи одновременно является способом контроля и профилактики. К тому же она не позволяет посторонним людям проникать в шахту лифта, в машинное помещение. В результате в Кировском, Ленинском, Промышленном районах наблюдается заметное снижение воровства лифтового оборудования, к примеру, катушек. Были случаи вскрытия машинного помещения, но благодаря новой системе связи наши сотрудники смогли оперативно вызвать сотрудников милиции и задержать этих людей.

Людмила ГРИШИНА:

- Проблема в том, что из тех лифтов, которые эксплуатируются в Самаре около 90% - старые. Новые лифты дорогие и поступают пока в ограниченном количестве. Естественно это связано с финансированием. Тем не менее, в программах обучения 20% учебного времени посвящено новым типам лифтов. Для обучения специалистов по обслуживанию новых лифтов группа комплектуется отдельно, поскольку там принципиально иные знания, к тому же пока нет необходимости в подготовке большого числа таких специалистов. Мы обращаемся в компании «Самаралифт», «Лифтремонт» или «Титан» с просьбой информировать нас о количестве необходимого персонала для обслуживания планируемой и поступающей новой техники.

Адреса и телефоны участников Самарский Государственный архитектурно-строительный университет:

г. Самара, ул.Молодогвардейская, 194,

тел.: (846) 242-13-11, 339-14-40,

www.ssaba.smr.ru

ЗАО «Самаралифт»: г. Самара, ул. Гагарина, 131а, тел. (846) 260-64-23,

тел./факс (846) 260-64-15, http://www.samaralift.ru/

ГОУ НПО «Учебно-курсовой комбинат промышленности, энергетики и

технологий»: г. Самара, ул. Революционная, 107, тел./факс: (846) 260-22-93,

260-22-94.

Лиц. рег №57 от 3 апреля 2006 года, серия А№059879.